证券时报记者 赵梦桥
公募REITs生态的健康发展离不开发行人、监管方、中介机构、投资者等多方主体的协同发力。在证券时报社主办的“变革与突围·中国基金业高质量发展系列沙龙”之“掘金公募REITs大时代·生态共建与价值共生”的圆桌论坛环节，华夏基金、东吴基金、国寿资产、新华资产以及九州通等多家机构和上市公司的嘉宾，阐释了各自视角里“多层次REITs生态体系”急需补强的环节，并为推动各方实现真正的“价值共生”建言献策。
提高流动性为第一要务
面对当前公募REITs市场存在的资产供给不足、估值分歧、流动性待提升等瓶颈问题，与会嘉宾从生态共建角度提出了多项建议。
保险资金作为长期资金，正成为公募REITs重要的参与方之一，国寿资产多资产投资部REITs策略负责人刘润佐认为，当前REITs市场规模尚小，对中小账户收益拉升作用较为明显，但难以成为大体量保险资金的核心配置。要实现这一跨越，需首先扩大市场规模。保险资金亦可在二级市场发挥稳定器作用，在市场出现大幅调整、形成价值洼地时适时介入。此外，在发挥好战略投资者作用的同时要积极培养专业的二级市场投研团队，成为全面、专业的投资机构。
新华资产另类投资事业部负责人陈军也提出，资产供给不足与市场断层问题亟待解决。险资对REITs底层资产的风险收益特性高度认可，但当前市场供给严重不足，迫使机构不得不向上游延伸至Pre-REITs甚至一级市场，寻找项目时的人力成本、财务成本消耗巨大。
陈军强调，增加资产供给是首要任务，应聚焦成熟赛道做深做宽，避免“第一单效应”后缺乏持续项目的情况。在流动性改善方面，可优化做市商制度以平抑波动，推动REITs纳入融资融券标的，通过多种途径增强市场流动性。
东吴基金公募REITs总部负责人李军则聚焦当前资产供给不足与估值分歧问题。他认为，可优先选择市场化属性强的资产（如商业、物流）推动扩募，率先突破，形成规模化精品REITs，为市场提供示范。对于估值分歧，可通过在培育期前置合作（如保险机构在Pre阶段介入），在后续运营中磨合并提升价值认同，减少后期定价差异。未来，随着不同原始权益人参与扩募，需明确和优化决策机制与决策流程，为规模化发展扫清障碍。
制度完善
或可借鉴股票市场
除了规模困局待解以外，制度的完善也是REITs业务走向成熟的必经之路。
华夏基金基础设施与不动产业务部行政负责人莫一帆指出，Pre-REITs、私募REITs承担了优质资产储备和孵化的功能，但目前从Pre-REITs/私募REITs到公募REITs的退出路径尚不清晰。在原始权益人认定、净回收资金投资等方面细节，有待进一步明确和优化。
莫一帆强调，相关各方可推动政策优化完善，为优质资产从Pre-REITs和私募REITs向公募REITs供应提供制度支持，从而丰富市场供给，为投资者提供多元的选择。
陈军建议参考股票市场的层级体系，构建从低到高不同标准化程度、不同风险等级的REITs市场，满足不同风险偏好投资者的需求。同时，需解决管理人多为原始权益人关联方所带来的信息不对称及道德风险问题。
此外，若想做大REITs市场规模，供需两端也需协同发力。莫一帆认为，在供给端，期待未来文旅、养老等新业态项目发行上市。原始权益人应将扩募作为核心发展战略，与基金管理人共同配置必要资源，加快上市REITs平台做大做强的步伐，可探索底层资产行业适度混同模式，提升整体资产组合的收益与抗风险能力。需求端则尽早引入社保、年金等长线资金和耐心资本，同时加强公众投资者教育，提升市场参与度。
从投资人角度出发，刘润佐认为完善REITs治理机制是重中之重。我国公募REITs复杂的交易结构使得资产运营方、基金管理人、投资人之间在运营协同、信息披露及投资者关系管理等方面的沟通成本较高，不利于运营价值的提升和发现。“REITs在运营过程中可以借鉴上市公司治理经验，推动运营、管理、信披的一体化协同，是提升REITs运营价值、增强市场信心的关键，尤其未来在扩募发展阶段，统一高效的治理结构能更好地促进REITs价值的提升，保障投资人利益。”刘润佐表示。
建立与运营机构的
良性协作机制
在公募REITs的不同细分领域，嘉宾们结合自身实践经验，分享了在机遇把握与风险应对方面的策略与思考。
莫一帆认为，基金管理人需与运营管理机构建立良性协作机制。以华夏基金旗下多单消费类基础设施REITs产品为例，该类资产对运营能力要求高，需要基金管理人和运营管理机构根据市场变化和客户需求快速响应。莫一帆认为，需将运营管理团队利益与基金利益一致化，设立有效的奖惩机制。根据区域消费市场变化，合理制定年度经营计划及资产改造提升计划。同时，做好信息披露，聚焦投资人关注的关键数据，确保信息披露的及时性与完整性。
李军也呼吁强化产业方专业力量参与基金治理。他表示，产业方在资产运营（如调租、逆周期管理、竞品应对等）方面积累了丰富的实战经验，能为REITs提供微观层面的专业支撑。当前市场上设立首席运营官、引入第三方专业机构参与运管会等尝试值得肯定，未来随着跨地域扩募等场景增多，基金治理需向更深层次发展，产业力量的融入将至关重要。
九州通旗下九州产投首席投资官谢理斌表示，构建多层次REITs生态需推动两大转型：短期博弈转向长期价值共生，“重发行”转向“全周期运营”。他呼吁发行人注入高质量资产，通过精细化运营释放潜力，促进产融结合。针对市场瓶颈，建议优化扩募机制（分类审核、压缩优质资产扩募周期）并打通Pre-REITs衔接通道（完善私募到公募合规转化路径，降低政策模糊性）。
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